In short: Shell & core, Cat A, Cat A+ e Cat B: cosa significano le categorie del fit-out, chi fa cosa tra proprietà e conduttore e perché contano nella trattativa.
📅 Luglio 19, 2026 • ⏱️ 8 min read
Chi affronta la ricerca di una nuova sede incontra presto un vocabolario che non compare in nessun dizionario italiano: shell & core, Cat A, Cat A+, Cat B. Sono i termini con cui il mercato immobiliare internazionale descrive lo stato di finitura di uno spazio ufficio, e compaiono ovunque — nelle brochure di commercializzazione, nei capitolati della proprietà, negli allegati tecnici del contratto di locazione. Capirli non è un esercizio di lessico: definisce chi fa cosa, dove finiscono le responsabilità della proprietà e dove iniziano quelle dell’azienda che entra.
Per un’organizzazione che prende in locazione una sede di grandi dimensioni — più piani, migliaia di metri quadrati, centinaia di persone — questa ripartizione è una delle variabili più importanti dell’intera operazione immobiliare. Eppure è anche una delle meno spiegate: la quasi totalità delle fonti disponibili è in inglese e ragiona sul mercato britannico. Questo articolo mette ordine, con le fonti internazionali di riferimento e la prospettiva di chi i fit-out li progetta e li realizza.
Da dove vengono queste categorie
La classificazione nasce dalla prassi del mercato britannico degli uffici, dove la filiera immobiliare ha da tempo formalizzato la divisione dei ruoli tra chi sviluppa l’edificio e chi lo occupa. Con l’arrivo in Italia dei grandi sviluppi direzionali e degli investitori internazionali, la terminologia è diventata la lingua franca anche del mercato milanese: oggi un’azienda che negozia una superficie in un immobile di nuova generazione si trova davanti documenti che descrivono lo spazio esattamente in questi termini. Conoscerli significa negoziare alla pari.
Shell & core: l’edificio prima degli interni
Lo shell & core è lo stadio base dell’edificio: struttura, facciate, coperture, vani scala e ascensori, aree comuni e impianti centrali. Come spiega la guida di Office Principles, un edificio in shell & core può apparire completo dall’esterno, ma i piani sono superfici grezze: niente controsoffitti, niente pavimenti tecnici, niente distribuzione impiantistica ai piani. È lo stato in cui la proprietà consegna l’ossatura e i sistemi condivisi — ciò che serve a tutti i futuri occupanti — e nulla di ciò che serve a uno specifico occupante.
Cat A: lo spazio pronto da commercializzare
Il fit-out di Categoria A porta il piano a uno standard locabile. È tipicamente realizzato dalla proprietà e comprende gli elementi infrastrutturali di base: pavimenti sopraelevati, controsoffitti, illuminazione, distribuzione della climatizzazione, finiture neutre. Come sintetizza Oktra, il Cat A serve alla proprietà per rendere lo spazio commercializzabile: è una tela funzionante ma anonima, pensata per non escludere nessun potenziale conduttore e quindi, per definizione, non pensata per nessuno in particolare.
Negli immobili di nuova generazione il Cat A è anche il livello in cui si giocano le prestazioni dell’involucro e degli impianti centrali — efficienza energetica, qualità dell’aria, requisiti per le certificazioni ambientali. Sono temi che l’azienda conduttrice eredita dalle scelte della proprietà, e che vale la pena valutare prima della firma: ne abbiamo scritto in Certificazioni in edilizia: a cosa servono e perché contano.
Cat A+: il piano pronto all’uso
Il Cat A+ è la categoria più recente, nata dall’esigenza delle proprietà di attrarre conduttori che vogliono tempi di ingresso rapidi. Si colloca tra il Cat A e il Cat B: la proprietà aggiunge partizioni essenziali, qualche sala riunioni, un’area break, arredi di base. Il mercato lo chiama anche plug and play: uno spazio in cui un’organizzazione può insediarsi con adattamenti minimi. La contropartita è la personalizzazione limitata — layout e dotazioni sono decisi dalla proprietà, non dall’azienda che entra — ed è il motivo per cui questa formula funziona soprattutto per superfici contenute e permanenze brevi, molto meno per la sede di un’organizzazione strutturata.
Cat B: lo spazio diventa la sede di un’organizzazione
Il fit-out di Categoria B è il progetto del conduttore: trasforma la tela neutra del Cat A nello spazio di lavoro di una specifica organizzazione. Comprende il layout e le partizioni, le sale riunioni e gli spazi collettivi, gli impianti adattati alle densità e agli usi reali, le finiture, la falegnameria, l’identità visiva, gli arredi. È la fase in cui lo spazio smette di essere un asset immobiliare e diventa uno strumento organizzativo.
Ed è qui che la differenza tra un progetto e un allestimento si vede davvero. Un Cat B ben fatto non parte dal layout: parte dai comportamenti — come le persone si concentrano, collaborano, si muovono, recuperano energia — e traduce quelle evidenze in scelte spaziali. È l’approccio che raccontiamo in Quando il design degli uffici diventa scienza misurabile: il valore di una sede non sta nei metri quadrati allestiti, ma in ciò che quei metri quadrati fanno fare alle persone.
Il punto che sorprende tutti: non esiste una definizione ufficiale
La cosa più importante da sapere su queste categorie è che non sono uno standard normato. Come avverte Overbury, non esiste una definizione ufficiale e universale di shell & core, Cat A o Cat B: esiste un’aspettativa condivisa di mercato, ma il perimetro esatto di ciò che la proprietà consegna varia da immobile a immobile e va verificato nel capitolato tecnico allegato al contratto, durante la negoziazione e non dopo.
Le conseguenze pratiche sono concrete. Due immobili commercializzati entrambi come Cat A possono differire su elementi che pesano molto sul progetto del conduttore: la distribuzione impiantistica effettivamente presente ai piani, le predisposizioni per i carichi speciali, le regole della proprietà su ciò che il conduttore può modificare e su chi approva le modifiche. In un edificio multi-tenant, a queste variabili si aggiungono i vincoli sulle parti comuni e le procedure di approvazione del landlord: interfacce che vanno chiarite prima della firma, perché dopo diventano vincoli di progetto.
Il paradosso del Cat A: la sostenibilità entra nel glossario
C’è infine una critica crescente al modello tradizionale, e viene dall’interno del settore. Come osserva M Moser Associates, il percorso classico produce un paradosso: la proprietà investe capitale e carbonio per installare le finiture del Cat A, e il conduttore spende altro capitale e altro carbonio per rimuoverne una parte e portare lo spazio al proprio Cat B. Controsoffitti e finiture nuovi finiscono in discarica senza essere mai stati usati.
Per questo si stanno diffondendo modelli alternativi, in cui la proprietà contribuisce economicamente al progetto del conduttore e lo spazio passa dallo shell & core direttamente al Cat B, senza lo strato intermedio destinato alla demolizione. È una conversazione che intreccia negoziazione immobiliare e responsabilità ambientale, e che tocca uno dei temi centrali della ricerca di Progetto Design & Build sul costruito a impatto ridotto: il metro quadrato più sostenibile è quello che non si costruisce due volte.
Cosa significa per chi guida il progetto
Per l’azienda che negozia una nuova sede, il glossario si traduce in tre domande da porre prima della firma. Primo: in che stato esatto viene consegnato lo spazio, documento alla mano — non etichetta alla mano. Secondo: quali interfacce, approvazioni e vincoli della proprietà condizioneranno il progetto del conduttore. Terzo: chi tiene la regia unica tra ciò che consegna la proprietà e ciò che realizza il conduttore, perché è nel passaggio tra le due categorie che i progetti si complicano.
Si pensi, a titolo di esempio, a una sede di cinquemila metri quadrati distribuita su più piani di un immobile multi-tenant: ogni scelta ereditata dal Cat A — la posizione dei cavedi, la logica della climatizzazione, le regole della proprietà — condiziona il progetto Cat B, e la qualità del risultato dipende da quanto presto le due dimensioni vengono lette insieme. È la ragione per cui il modello design & build affida a un unico soggetto l’analisi dell’edificio, il progetto e la realizzazione, come mostrano i progetti realizzati per le sedi di organizzazioni di grandi dimensioni.
La ricerca di Progetto Design & Build sul rapporto tra spazio, comportamento e performance delle persone è raccolta in UP150 MAG. Per una lettura tecnica del capitolato di un immobile e del suo impatto sul progetto della sede, il team è raggiungibile dalla pagina contatti.
Domande frequenti
Cosa significa fit-out Cat A?
È il livello di allestimento realizzato tipicamente dalla proprietà per rendere lo spazio locabile: pavimenti sopraelevati, controsoffitti, illuminazione, distribuzione della climatizzazione e finiture neutre. È una base funzionante ma non personalizzata, pensata per non escludere nessun potenziale conduttore.
Cosa significa fit-out Cat B?
È il progetto del conduttore: trasforma lo spazio neutro in sede di una specifica organizzazione, con layout, partizioni, sale riunioni, impianti adattati agli usi reali, finiture, falegnamerie, identità visiva e arredi. È la fase in cui lo spazio diventa uno strumento organizzativo.
Che differenza c’è tra Cat A e Cat A+?
Il Cat A consegna l’infrastruttura di base senza personalizzazione; il Cat A+ aggiunge partizioni essenziali, alcune sale e arredi di base per permettere un ingresso rapido con adattamenti minimi. Il Cat A+ è pensato per superfici contenute e permanenze brevi, non per la sede di un’organizzazione strutturata.
Chi paga il fit-out: la proprietà o il conduttore?
La prassi di mercato assegna alla proprietà lo shell & core e il Cat A, e al conduttore il Cat B. La ripartizione effettiva, però, è materia negoziale: contributi della proprietà, perimetri di consegna e responsabilità vanno definiti nel contratto di locazione e nei suoi allegati tecnici, caso per caso.
Esiste uno standard ufficiale delle categorie di fit-out?
No. Le categorie riflettono un’aspettativa condivisa di mercato, ma non esiste una definizione normata e universale: il contenuto esatto di ciò che viene consegnato varia da immobile a immobile e va verificato nel capitolato tecnico durante la negoziazione del contratto.
